용도변경 안내
용도변경이 무엇이고, 어떤 절차를 거치는지 적었습니다.
용도지역 허용 여부는 국토계획법 시행령과 관할 도시계획 조례로 판정합니다. 주차 원단위는 서울특별시 조례만 실려 있어 다른 지역은 주차장법 시행령 별표1 값으로 잠정 산정하고 관할 조례 재산정을 「확인이 필요한 사항」에 적습니다 — 절차·정화조는 전국 어디든 판정됩니다.
용도변경이란?
건축물대장에 적힌 용도를 다른 용도로 바꾸는 일입니다. 간판을 바꾸고 장사를 시작한다고 끝나는 것이 아니라, 건축법 제19조에 따른 절차를 밟고 대장의 기재가 실제로 바뀌어야 마무리됩니다.
건축법은 29개 용도를 아홉 개의 시설군으로 묶어 두었습니다. 지금 용도가 속한 군에서 바꾸려는 용도가 속한 군으로 어느 방향으로 움직이는지에 따라 절차가 갈립니다.
위 칸(작은 번호)의 시설군으로 올라갈 때
아래 칸(큰 번호)의 시설군으로 내려갈 때
같은 시설군 안에서 다른 용도로 바꿀 때
같은 호 안에서 바꾸거나, 제1종 ↔ 제2종 근린생활시설 중 일부
| 번호 | 시설군 | 속하는 용도 |
|---|---|---|
| 1 | 자동차 관련 시설군 | 자동차 관련 시설 |
| 2 | 산업 등의 시설군 | 운수, 창고, 공장, 위험물 저장·처리, 자원순환, 묘지 관련, 장례 |
| 3 | 전기통신시설군 | 방송통신, 발전 |
| 4 | 문화집회시설군 | 문화 및 집회, 종교, 위락, 관광 휴게 |
| 5 | 영업시설군 | 판매, 운동, 숙박, 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설 |
| 6 | 교육 및 복지시설군 | 의료, 교육연구, 노유자, 수련, 야영장 |
| 7 | 근린생활시설군 | 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설(다중생활시설 제외) |
| 8 | 주거업무시설군 | 단독주택, 공동주택, 업무, 교정, 국방·군사 |
| 9 | 그 밖의 시설군 | 동물 및 식물 관련 시설 |
번호가 작을수록 위 칸입니다.
절차만 정해진다고 끝이 아닙니다
그 자리의 용도지역이 바꾸려는 용도를 허용하는지, 주차를 더 확보해야 하는지, 정화조 용량이 버티는지가 실제로는 더 자주 발목을 잡습니다.
용도변경119는 이 세 가지를 같이 검토합니다.
절차안내
세 단계로 나뉩니다. 첫 단계는 여기서 바로 끝납니다.
1단계. 사전진단
주소만 넣으면 여기까지는 1분이면 끝납니다.
건축물대장의 층별 용도와 면적을 그대로 불러옵니다.
어느 층 어떤 용도를 몇 ㎡ 바꿀지 줄마다 고릅니다.
확정된 것과 확인이 필요한 것을 갈라서 보여드립니다.
2단계. 건축사 상담
사전진단이 「확인이 필요한 사항」으로 남겨 둔 것들을 건축사가 확인하고, 진행 일정과 예상 비용을 안내합니다.
| 구청 질의 | 사전진단 자료를 들고 소재지 구청(또는 시청)에 질의합니다. 같은 조문도 지자체마다 운용이 달라, 물어봐야 끝나는 것들이 있습니다. 담당부서와의 협의는 인허가 업무 단계에서 진행합니다. |
|---|---|
| 주차 · 정화조 검토 | 주차 증설 대수와 정화조 용량은 건축사가 직접 검토합니다. 최초 허가 당시 기준과 현행 조례를 함께 봐야 하는 항목이라 대장 수치만으로는 끝나지 않습니다. |
| 진행 가능 여부 판단 | 여기서 용도변경을 진행할 수 있는지 없는지가 정해집니다. 불가로 판단되면 상담에서 마무리됩니다. |
| 진행 일정 · 예상 비용 | 가능하다고 판단되면 절차에 따른 진행 일정과 예상 비용을 안내해 드립니다. 도면 상태, 구조·설비 검토 필요 여부에 따라 달라지는 부분까지 함께 말씀드립니다. |
3단계. 인허가 업무 진행
가능하다고 판단되면 아래 순서로 진행합니다. 건축사사무소가 맡는 일과 행정관청이 하는 일을 갈라 적었습니다.
- 1건축사사무소현재 건축물의 용도 확인건축물대장 열람, 위반건축물 확인
- 2건축사사무소용도변경 후 건축물의 용도 확인사업자등록 신청사항 확인
- 3건축사사무소관련 법규사항 확인 후 현장조사
- 4건축사사무소구청 사전 협의담당부서와 허가·신고 방향 확인
- 5건축사사무소용도변경 도서 작성세움터 도서 열람 신청 또는 정보공개 신청
- 6건축사사무소용도변경 허가 또는 신고 접수
- 7행정관청관련부서 협의소방, 장애인, 하수과, 교통과 등
- 8행정관청용도변경 허가 또는 신고 필증 교부면허세 납부
사용승인 대상일 경우 이어지는 절차
용도변경 바닥면적 합계가 100㎡ 이상이면 사용승인을 받아야 합니다(건축법 제19조⑤). 다만 500㎡ 미만이면서 대수선에 해당하지 않으면 제외됩니다. 해당 여부는 진단서의 「사용승인」 항목에 나옵니다.
- 9건축주 · 임차인착공
- 10건축사사무소사용승인 도서 작성 및 신청 접수
- 11건축사사무소공사 완료 후 사용승인 신청
- 12행정관청사용승인 검토 및 현장조사
- 13행정관청사용승인서 교부
- 14행정관청건축물대장 변경
사용승인 대상이 아니면 8번 필증 교부 뒤 건축물대장 변경으로 마무리됩니다. 건축물대장의 용도가 바뀌어야 비로소 끝난 것입니다.